近日，最高人民法院一份最新司法解释明确指出，如果房价涨了，开发商对已经签订的认购书、意向书等预约合同反悔，拒不签正式合同的，购房者可以要求对涨价的部分索赔。反之，若买房人因为房价降低了，违反预约合同，损失的也不仅仅是定金，还得另外赔偿开发商损失。
对买卖双方均有约束
司法解释中的第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”这就意味着，如果发生开发商或是买房人违约的情况，除了赔付定金，还可以根据房价涨跌提出索赔。
尤其需要指出的是，按照最新的司法解释，若是买房人违约的话，开发商同样可以提出索赔，购房者如果不履行合同的话，除了拿不回定金，开发商也有权对降价损失要求补偿。
仅针对“预约合同”
而仔细看原文后可以发现，“定金”两个字很关键。这说明关键的28条，也就是被误解为鼓励“房闹”的条款，约束的是“预约合同”，也就是说是认购书、意向书等等，不是正式的购房合同，牵涉到的“定金”也就是诚意金之类，并不是购房的全款。而各地的“房闹”大多是已经签订了正式购房合同、房款已经付清或者贷款已经开始的情况，司法解释显然对这些情况是不予保护的。因此，也就不存在鼓励“房闹”之嫌。
无权代理
司法解释中的第28条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
该条主要是对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题明确予以肯定，更周到地保护买受人的权益。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”该条规定，无权处分的合同对于被代理人是没有法律效力的，对于无权处分人有没有效，没明说，在司法解释出台以前很多法院可能认为合同对无权处分人也没效，在合同无效的情况下，怎么要求无权处分人承担责任就是一个问题，合同无效那就不能适用定金法则和违约金条款，导致受害人无法举证自己受到的损失是多少，因而要求无权处分人赔偿就有难度。为了解决这种困局，司法解释就明确无权处分人签署的合同有效，合同相对方依据合同请求无权处分人承担违约责任就行。当然这个合同虽然有效，但是通常不能请求继续履行合同的，因为无权处分人根本就没有权利处分该物品，合同无法实际履行。该司法解释主要是为了解决无权处分人承担违约责任的问题。
